Parcelles louées mises en vente Faut-il acheter ?

La pression peut être forte quand le bailleur décide de vendre. Pour autant, le fermier est protégé durant toute la durée de son bail. Protection juridique du bailIl convient d'analyser précisément les baux pour bien connaître les droits des parties. Réglementairement, le propriétaire a l'obligation d'informer le preneur de la vente des terres louées. En effet, le fermier en place a un droit de préemption, c'est-à-dire un droit d'achat prioritaire sur les biens en location. C'est un droit, mais pas une obligation. La vente ne met pas un terme au bail rural. Le principe est que le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire. Marge de manoeuvreLa décision d'achat est parfois guidée par un attachement affectif et patrimonial. Pour conserver des terres, la famille a pu s'investir. Au-delà de l'attachement, le calcul économique doit être rigoureux, pour ne pas fragiliser l'exploitation. Pourra-t-elle faire face à des échéances d'emprunts pendant quinze ou vingt ans, sans pénaliser son développement ? L'EBE montrera s'il existe une marge suffisante après le remboursement des annuités, l'autofinancement de petit matériel et les prélèvements privés. Explorer les alternativesAvant d'acheter, la première option est de trouver d'autres hectares à louer. Ensuite, il y a des pistes à explorer. « La question à se poser est : quelle valeur ajoutée sera perdue si l'exploitation perd des hectares ? Et comment la retrouver ? L'argent que je suis prêt à investir dans la terre, pourrais-je l'utiliser pour créer une autre activité qui générerait la même valeur ajoutée ? » explique Alain Papot, du CER France Alliance Centre. Par la prestation de services, la création d'un atelier ou la vente, par exemple. Approche patrimonialeLe fermier peut bien sûr décider d'acheter pour sécuriser son exploitation et miser sur la constitution d'un patrimoine foncier qui lui assurera, dix ou quinze ans plus tard, un revenu. Reste à choisir le mode de financement. L'emprunt permet de déduire les frais financiers (voir exemple ci-contre). Même quand un autofinancement est possible, il est prudent de conserver de l'argent rapidement mobilisable. Valeur refugeLa terre devient une valeur refuge. Même si sa rentabilité est faible, de l'ordre de 1 à 1,5 % pour un bailleur, c'est un placement sûr et de long terme. Pour un agriculteur propriétaire de ses terres, la rentabilité est un peu meilleure, de 2 à 4 %, selon une étude de l'association de gestion AS Cefiga 37. Elle tient compte de l'économie d'impôt générée et de la revalorisation du prix des terres. Sophie Bergot

 TAUX réduits } Un jeune agriculteur qui achète des terres dans une zone de revitalisation rurale (ZRR) dans les quatre ans suivant l'octroi des aides à l'installation bénéficie de droits de mutation de 0,715 % (jusqu'à 99 000 euros) au lieu de 5,09 %. } Un investisseur qui achète des terres en ZRR et les loue par bail à long terme à un jeune installé (depuis moins de quatre ans) bénéficie de droits réduits à 0,715 %.

expertpatrice chaslejuriste et directeur adjoint de l'AS cefiga 37« Alléger le coût de la reprise «Pour diminuer le poids financier d'une acquisition de foncier, deux nouveaux modèles se développent. Le premier est l'association avec un ou plusieurs investisseurs au sein d'un GFA qui louera à long terme les terres au fermier. Ces associés peuvent être de la famille et/ou d'un réseau hors agricole, comme dans l'exemple ci-contre (1). Cela permet d'alléger le coût de la reprise pour l'exploitant qui « partage » la propriété de la terre avec ses associés. Le second modèle qui commence à se développer est le démembrement de propriété où l'agriculteur achète l'usufruit pour une période fixée de dix, vingt ou trente-cinq ans par exemple. Un tiers investisseur achète la nue-propriété et deviendra plein propriétaire quand l'usufruit s'éteindra. L'intérêt pour l'exploitant est d'investir pour une valeur inférieure à celle de la propriété tout en sécurisant le foncier (2). Cette option peut intéresser un investisseur extérieur désireux d'acquérir la nue-propriété d'un bien (hors assiette d'ISF) pour le transmettre à ses descendants. »(1) Voir aussi page 50. (2) Voir le « Cas de gestion » dans « La France agricole » du 3 avril 2009 « Propriété d'un bien : démembrer et en amortir l'usufruit ».

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